2023년 기준 보증금 받지 못한 상황에서 이사가야 할 때, 임차권등기명령 제도 활용 총정리

임차권 등기명령 제도란?

임대기간 종료로 이사를 가야 상황에서 집주인이 보증금을 줄 수 없는 상황이라면, 임차권등기명령 제도를 통해 못 받은 보증금에 대한 나의 권리를 등기상에 남겨놓고 나갈 수 있는 제도가 있습니다. 이렇게 등기상에 증거를 남겨놓는다면 다음에 들어올 임차인이 등기부등본을 보고 보증금을 돌려받을 세입자가 있다는 사실을 보여줄 수 있고, 이점은 집주인을 심리적으로 압박할 수 있으므로, 필요시 이 제도를 활용하는 것이 필요합니다. 전세보증금을 제때 반환받지 못할 경우 세입자가 할 수 있는 최소한의 행동인 임차권등기명령 제도에 대해 알아 보겠습니다.

 

임차권 등기는 세입자가 기존 임대주택에서 이사를 가면서 보증금을 받지 못한 채 전출 신고를 하면 대항력이 사라질 것을 대비하여 보증금을 받을 권리가 있다는 것을 등기부등본에 증빙을 남기는 것이라고 볼 수 있습니다.

임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

또한 새로운 집에 이사하고 전입신고를 하게 되면 기존에 사는 주소에서는 자동으로 전출되는데 전출과 상관없이 대항력을 상실하지 않고 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

또한, 임차권 등기가 완료되고 이사까지 한 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자와 등기명령 시 발생하는 수수료도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

 

임차권등리명령이 가능한 시점

 

임차권등기명령의 신청은 이사전이나 후 모두 가능하지만, 임대차 계약기간이 만료된 이후에만 가능합니다. 또한 묵시적 갱신의 경우 해지통보 후 3개월이 지난 시점부터 신청 가능합니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

효력이 생기는 시점

 

현재 2023년 4월 기준 임차권등기명령은 집주인(임대인)이 통보를 받은 시점부터 효력이 생깁니다. 따라서, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못한다는 문제가 있었습니다. (임대인의 고의 고지 거부가 가능했음-> 임대인이 제대로 주소를 등록하지 않거나, 우편 등을 거부하면 시간이 지연됨)

 

다만, 최근 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 임차인의 대항력이 한층 강화되어, 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이뤄질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력·우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 강화하였습니다. 이 규정은 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙' 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. (소급적용이 가능예상)

개정법 시행 전 임차권등기명령이 있었고 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다 하더라도 개정법을 적용되도록 한다는 방침입니다.

 

신청절차

 

신청은 온라인(대한민국법원 전자소송 사이트)으로도 가능하며, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

(온라인의 경우)

전자소송 사이트에 로그인 후 ‘임차권등기명령’을 검색 후, 민사-보전처분 관련 신청으로 분류된 ‘주택임차권등기명령신청서’를 선택합니다.

전자소송 동의 후 온라인 서류신청을 계속합니다.

집주소 관할법원을 찾고, 각종 수수료를 납부합니다.

위택스 홈페이지(www.wetax.go.kr): 등기종류에서 전세의 경우 ‘정액_기타’, 월세의 경우 ‘정률_임차권설정’을 선택

이택스 홈페이지(https://etax.seoul.go.kr): 등록원인에서 전세의 경우 ‘기타’, 월세의 경우 ‘정률_임차권설정’을 선택

대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr): 부동산 등기신청수수료 납부

 

납부 완료하고 받은 납부번호를 전자소송사이트에 입력해 줍니다.

신청취지 및 이유 등 주요 부분을 작성합니다. (당사자목록, 신청취지 및 이유, 목적물 정보)

-신청취지 및 이유 부분에서는 임차권등기명령 신청에 필요한 서류도 첨부합니다.

1) 세입자가 임차한 주택의 등기부등본(부동산등기사항증명서)

2) 전월세(임대차) 계약서 사본

3) 확정일자를 증명할 수 있는 서류: 인터넷 등기소에서 발급

4) 전입일자를 증명할 수 있는 서류: 정부 24에서 주민등록등본 혹은 주민등록초본 발급

전자송달 신청은 무료이며, 사이트에서 바로 읽으면 완료되며, 전자송달을 신청하지 않는다면 우체국 등기로 받게 됩니다.

 

임차권등기명령 신청에 대한 재판

 

신청을 완료하면 관할 법원은 변론없이 재판을 진행하므로 법원에 갈 필요는 없습니다.

-관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다

-임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한　때에 그 효력이 발생합니다

-임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

-임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다

-이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로써 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다

 

대항력 취득시 장점

 

대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제5항 단서). 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제5항 본문). 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제6항). 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

집주인의 임차 보증금 반환의무가 세입자의 임차권 등기 말소의무보다 우선하므로, 보증금을 돌려받을 때까지 임차권 등기를 말소하지 않도록 합니다.